Stadt I C 222
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Aufgrund des § 6 Abs. 1 AZG wird bestimmt:
I. Allgemeines
1. Diese Verwaltungsvorschriften finden Anwendung bei ordentlichen Kündigungen von Pachtverträgen für Dauerkleingartenanlagen und Kleingartenanlagen gemäß den Bestimmungen des § 9 Abs. 1 Nrn. 2 bis 6 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28.Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Gesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376). Sie gelten nur für landeseigene Grundstücke und regeln gemäß § 11 Abs. 1BKleingG die angemessene Entschädigung für eingebrachte oder gegen Entgelt übernommene Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Eine Entschädigungspflicht kommt sowohl für zurückgelassene Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen als auch für weggenommene in Betracht, soweit diese nach der Wegnahme nicht mehr verwertbar sind.
Die Frage der Entschädigung ist zu trennen von etwaigen Wegnahmerechten bzw. Wegnahmeverpflichtungen des Pächters und von der Frage, wer die Kosten der Wegnahme zu tragen hat. Diese Ansprüche können neben dem Entschädigungsanspruch bestehen. Weitergehende Ansprüche sind ggf. von den Betroffenen gegenüber den Entschädigungspflichtigen gesondert geltend zu machen.
Bei Kündigung wegen anderweitiger planungsrechtlich zulässiger Nutzung nach § 9 Abs. 1 Nrn. 5 und 6 BKleingG sind die für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätze zu beachten. Das bedeutet auch die Prüfung von Ersatzansprüchen für Vermögensnachteile in Form von Folgeschäden unter die auch Kosten für die Räumung des Pachtgrundstückes fallen können.
Gegebenenfalls ist auch der Verlust des Pachtrechts zu entschädigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes des entzogenen Pachtrechts ist darauf abzustellen, wieviel der Pächter aufwenden muss, um ein entsprechendes Vertragsverhältnis unter den nämlichen Voraussetzungen, Vorteilen und Bedingungen einzugehen. Maßgebend ist dabei der objektive Wert des Pachtrechts. Der Entschädigungsanspruch wird fällig, sobald das Pachtverhältnis beendet und der Kleingarten geräumt ist.
Falls der Pächter verpflichtet ist, Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen wegzunehmen, ist der Kleingarten erst dann geräumt, wenn diese entfernt sind. Falls dem Pächter Ersatzland oder anderweitiger Ersatz angeboten wird, ist dies bei der Entschädigung angemessen zu berücksichtigen und mit dem Pächter eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.
2. Diese Vorschriften gelten nicht für die Wertermittlung von
- Baulichkeiten, die rechtmäßig errichtet wurden und unter die Bestimmungen der §§ 18 Abs. 2 bzw. 20 a Nr. 8 BKleingG fallen (bestandsgeschützte, rechtmäßig zu Wohnzwecken genutzte Wohnlauben).
- Eigenheimen, die mit Nutzungsberechtigung oder Billigung staatlicher Stellen der ehem. DDR errichtet wurden und zu Wohnzwecken genutzt werden.
3. Für die Bewertung von Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen sind die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend. Sofern keine vertragliche Regelung vorliegt, werden bei den auf Grund des § 11 BKleingG zu zahlenden angemessenen Entschädigungen grundsätzlich nur rechtmäßig errichtete Baulichkeiten, Anpflanzungen und Außenanlagen in Ansatz gebracht, die sich imRahmen der kleingärtnerischen Nutzung halten.
II. Bewertung von Baulichkeiten
4. Baulichkeiten, die in Ausgestaltung und Wert über den Rahmen der gesetzlich vorgegebenen einfachen Ausführung hinausgehen, sind als Baulichkeiten in einfacher Art zu bewerten. Das gilt auch für Behelfsheime.
5. Widerrechtlich errichtete Baulichkeiten bzw. Teile von Baulichkeiten dürfen nicht bewertet werden und sind vom bisherigen Nutzungsberechtigten zu entfernen.
6. Wenn Baulichkeiten eine bebaute Grundfläche von 24 m² mit einem umbauten Raum von höchstens 75 m³ nicht überschreiten, ist davon abzusehen, den Nachweis einer bauaufsichtlichen Genehmigungzu verlangen. In diesen Fällen wird angenommen, dass die Genehmigung vorliegt oder auf Antrag erteilt worden wäre.
7. Für Baulichkeiten, die im Westteil Berlins vor dem 1. April 1983 bzw. im Ostteil Berlins vor dem 3. Oktober 1990 errichtet wurden und die in
Nr. 6 angegebene Größe überschreiten, wird eine Entschädigung für die über 24 m² hinausgehende Bebauung gewährt, wenn
a) die Zustimmung des Grundstückseigentümers und eine bauaufsichtliche Genehmigung vorgelegt oder dementsprechende Nachweise der Rechtmäßigkeit erbracht werden (BKleingG § 18 Abs. 1, § 20 a Nr. 7).
b) die Baulichkeiten zwischen dem 1. Juli 1946 und dem 31. Dezember1955 errichtet worden sind und eine bebaute Grundfläche von 54 m² bzw. einen umbauten Raum von 135 m³ nicht überschreiten. In diesen Fällen ist davon abzusehen, den Nachweis der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der bauaufsichtlichen Genehmigung zu verlangen.
8. Für Lauben, die im Westteil Berlins nach dem 20. Februar 1990 und im Ostteil Berlins nach dem 13. August 1996 errichtet wurden, dürfen nur die Bauklassen II oder IV der Bewertungstabelle für Lauben zugrunde gelegt werden.
9. Die für die Bienenhaltung errichteten Baulichkeiten sind in dem Umfang in Ansatz zu bringen, in dem sie erforderlich sind.
10. Zweckentfremdete Bauten und Garagen sind in keinem Falle zu bewerten. Vereinsheime, in denen eine gewerbliche Nutzung betrieben wird, sind nur zu bewerten, wenn die Fläche zur kleingärtnerischen Nutzung nach den kleingartenrechtlichen Bestimmungen verpachtet ist. Sie sind als Baulichkeiten in einfacher Art mit dem umbauten Raum zu bewerten, der im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung für die Vereinsarbeit notwendig ist bzw. als vereinseigener Anteil genutzt wird.
11. Für die Bewertung der Lauben ist die nachstehende Bewertungstabelle anzuwenden. Der Grundwert (Ausgangsbasis 1913) ist mit einem Hundertstel des jeweiligen Baupreisindex zu multiplizieren. Dieser wird zu Beginn jeden Jahres von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Durchschnittswert auf der Grundlage des Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden des Statistischen Landesamtes mitgeteilt und ist für das gesamte laufende Jahr gültig. Für die Wertberechnung der Baulichkeiten ist das Formblatt „Bewertung der Baulichkeiten“ (Anlage 1) zu verwenden.
Bewertungstabelle für Lauben
a) Bauklasse I - Grundwert bis 6,20 € je m³ Massivbauten, 1 Stein (24 cm und darüber) oder ähnliches Massivmaterial, beiderseits geputzt; mit Fußboden und Zwischendecke; Fundament aus Mauerwerk oder Beton, mindestens 0,80 m tief; einfache Fenster undTüren; Dach mit Schalung und Dachpappe oder Hartdach. Einfache solide Ausführung.
b) Bauklasse II - Grundwert bis 4,60 € je m³ Massivbauten, 1/2 Stein stark und darüber oder ähnliches Massivmaterial, sonst Bauklasse I.
c) Bauklasse III - Grundwert bis 6,20 € je m³ Holzbauten, doppelwandig, außen gespundete Bretter, Stülpschalung oder ähnliches Material imprägniert oder mit Ölanstrich versehen oder einfache Bretter geputzt; innen - einschließlich Zwischendecke - gespundete Bretter oder Platten, imprägniert oder mit Ölanstrich versehen oder einfache Bretter geputzt; Fußboden, Fundament aus Mauerwerkoder Beton, mindestens 0,80 m tief; einfache Fenster und Türen; Dach mit Schalung und Dachpappe oder Hartdach. Einfache solide Ausführung.
d) Bauklasse IV - Grundwert bis 4,60 € je m³ Holzbauten, einwandig gespundete Bretter oder Stülpschalung, imprägniert oder Ölanstrich, Zwischendecke und Fußboden, sonst wie Bauklasse III.
12. Sofern die Baulichkeiten nicht den Mindestanforderungen der jeweiligen Bauklasse entsprechen, ist der Grundwert entsprechend zu senken. Lauben aus vergleichbaren Materialien, wie Blockbohlen, Eternit oder andere sind unter Berücksichtigung der in den Bewertungstabellen angeführten Mindestanforderungen in eine vergleichbare Bauklasse einzuordnen und zu bewerten.
13. Sonstige Baulichkeiten
a) Umbaute Veranden und Vorlauben, Schuppen, Ställe, Aborte u. ä.: Grundwert 0,50 bis 1,50 € je m³ umbauter Raum,
b) überdachter offener Laubenvorplatz: Grundwert: 0,25 bis 1,00 € je m². Auch hier ist der Grundwert mit einem Hundertstel des jeweiligen Baupreisindex zu multiplizieren.
14. Für Abschreibung und Sonstiges (z.B. Alter/Restnutzjahre, Zustand und verwendete Materialien) ist bei den Lauben ein Abzug nach der "Abzugstabelle" (Anlage 2) vorzunehmen. In begründeten Fällen können Erhaltungsmaßnahmen bzw. Pflegemängel in angemessener Weise berücksichtigt werden.
15. Bei umbauten Veranden, Vorlauben, Schuppen, Ställen, Aborten und überdachten offenen Laubenvorplätzen wird der Abzug schon bei der Festsetzung des Grundwertes berücksichtigt.
III. Bewertung der Außenanlagen und Anpflanzungen
16. Die Höchstwerte für Außenanlagen und Anpflanzungen sind in der Tabelle "Bewertung von Außenanlagen und Anpflanzungen"(Anlage 3) aufgeführt.
17. Die Höchstbeträge für Außenanlagen sind unter Berücksichtigung der Bauausführung und des Zustandes ggf. zu senken. Bei allen Außenanlagen sind Alterswertminderungen von jährlich mindestens 3 % vorzunehmen. Entschädigt werden dürfen nur vertraglich zugelassene bzw. genehmigte Einrichtungen.
18. Verkrüppelte, kranke oder teilweise abgestorbene Bäume werden nicht bewertet. Für nicht gepflegte oder zu eng stehende Bäume sind entsprechende Abschläge vorzunehmen. Das gilt sinngemäß auch für andere Kulturen. Kostspielige Zierpflanzen und Gehölze aller Art mit Liebhaberwert, die das Maß kleingärtnerischer Nutzung überschreiten, sind nicht zu bewerten.
19. Waldbäume, Weiden, Pappeln, Walnussbäume, Rot- und Weißdorn, Sadebaum, Heckenkirschen und Koniferen dürfen nur bewertet werden, wenn deren Anpflanzung im Unterpachtvertrag/ Nutzungsvertrag (Gartenordnung/Kleingartenordnung) nicht verboten ist.
20. Bei Räumungen in der Zeit vom 1. April bis 31. Oktober ist für Obst- und Gemüseanpflanzungen ein Zuschlag von 20 % zum Entschädigungswert nach der Bewertungstabelle zu gewähren.
IV. Verwaltungskosten
21. Sofern die Kleingärtnerorganisationen bei Räumungen von Kleingartenland im Auftrag des Entschädigungsverpflichteten die Entschädigung ermitteln, ist diesen ein Verwaltungskostenbetrag in Höhe von 2 % von der im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung für Baulichkeiten, Außenanlagen und Anpflanzungen zu zahlenden Entschädigung zu gewähren.
V. Pächterwechsel
22. Die Ermittlung der Entschädigung bei Unterpächterwechsel ist ausschließlich Angelegenheit der Organisationen der Kleingärtnerin ihrer Eigenschaft als Zwischenpächter. Die Bezirksämter wirken hierbei nicht mit.
VI. Schlussvorschriften
23. Diese Verwaltungsvorschriften treten am Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin in Kraft. Sie treten mit Ablaufdes
31. Dezember 2009 außer Kraft.
Anlagen siehe Anhang
Weitere Verordnungen siehe: Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz
